Per pagare l’IMU con F24 si compila la sezione dedicata ai tributi locali del modello, indicando il codice catastale del comune in cui si trova l’immobile, il codice tributo che corrisponde alla tipologia di fabbricato e l’importo dovuto, barrando la casella acconto o saldo. Il modello F24 è la delega di pagamento unificata con cui in Italia si versano quasi tutte le somme dovute al Fisco e agli enti previdenziali, e l’IMU è uno dei tributi che vi passano più spesso.
L’IMU è un’imposta e non una tassa, quindi si paga per il solo fatto di possedere un immobile, senza un servizio in cambio. La differenza tra imposte e tasse aziendali conta anche qui, perché spiega perché l’importo non dipende da quanto si usa il bene ma dal suo valore catastale.
Le scadenze sono due e fisse: 16 giugno per l’acconto e 16 dicembre per il saldo, con la possibilità di versare tutto in un’unica soluzione a giugno. Chi ha partita IVA deve pagare per via telematica, mentre i privati possono ancora scegliere lo sportello.
In questa guida vediamo come si compila il modello campo per campo, quali sono i codici tributo IMU e come si arrotondano gli importi, un esempio completo di compilazione per una seconda casa, i tre canali per pagare online e dove scaricare il modulo in pdf.
Per l’IMU basta l’F24 semplificato: servono codice catastale del comune, codice tributo dell’immobile, anno e importo.
Il codice più usato è 3918, che copre seconde case, uffici e negozi. L’abitazione principale si paga solo se è A/1, A/8 o A/9, con il codice 3912.
Scadenze: 16 giugno per l’acconto e 16 dicembre per il saldo. I titolari di partita IVA devono pagare per via telematica.
Istruzioni per la compilazione del modello
Per l’IMU si usa il modello F24 semplificato, che ha un unico riquadro e si compila in poche righe. Va bene anche l’F24 ordinario, dove l’IMU trova posto nella sezione “IMU e altri tributi locali”. In entrambi i casi servono quattro informazioni: i dati del contribuente, il codice catastale del comune, il codice tributo dell’immobile e l’importo.
La differenza sta solo nella capienza. Il semplificato copre imposte erariali, regionali e degli enti locali, quindi basta a chi deve versare solo l’IMU. L’ordinario serve invece quando nello stesso modello si mettono anche contributi INPS, premi INAIL o altri versamenti che il semplificato non prevede.
Dati anagrafici e codice catastale del comune
Nella parte alta del modello vanno il codice fiscale, il cognome e il nome, la data e il comune di nascita e il domicilio fiscale. Se il proprietario è una società, si indicano la denominazione e il codice fiscale dell’azienda. Il campo del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare si usa solo quando paga un soggetto diverso dal proprietario, con il relativo codice identificativo.
Il dato più delicato è il codice ente, chiamato anche codice comune: sono quattro caratteri alfanumerici che identificano il comune dove si trova l’immobile, non quello di residenza. Milano, ad esempio, è F205. Si trova sulla visura catastale, nell’elenco dei codici catastali pubblicato dall’Agenzia delle Entrate, sul sito del comune o su un F24 versato in precedenza per lo stesso immobile.
Accanto al codice ente ci sono le caselle da barrare. “Ravv.” segnala che il versamento è un ravvedimento operoso, cioè un pagamento tardivo regolarizzato spontaneamente. “Immob. variati” indica che nell’anno sono cambiati i dati degli immobili. “Acc.” e “Saldo” dicono se si sta pagando la prima o la seconda rata, e vanno barrate entrambe quando si versa tutto in una volta a giugno.
Restano tre campi numerici. “Numero immobili” contiene la quantità di immobili a cui si riferisce quella riga. “Rateazione/mese rif.” per l’IMU si lascia vuoto. “Anno di riferimento” vuole l’anno d’imposta in quattro cifre, che nel ravvedimento è l’anno in cui il versamento andava fatto, non quello in cui si paga.
Codici tributo e importi per il versamento
Il codice tributo dice al comune che tipo di immobile stai pagando, e cambia per ogni categoria catastale.
| Codice | Tipo di immobile |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale e pertinenze, solo categorie A/1, A/8 e A/9 |
| 3913 | Fabbricati rurali ad uso strumentale |
| 3914 | Terreni |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati: seconde case, uffici, negozi, immobili fuori dal gruppo D |
| 3925 | Immobili produttivi del gruppo D, quota riservata allo Stato |
| 3930 | Immobili produttivi del gruppo D, incremento di competenza del comune |
I codici 3923 e 3924 riguardano interessi e sanzioni da accertamento, quindi si usano solo quando arriva un atto dal comune. Nel ravvedimento fatto di propria iniziativa, invece, imposta, sanzione e interessi si versano insieme con il codice tributo dell’imposta, barrando la casella “Ravv.”.
Gli immobili del gruppo D hanno una particolarità: una parte dell’imposta va allo Stato con aliquota fissa allo 0,76% e la parte eccedente al comune. In quel caso il modello contiene due righe, una con il codice 3925 e una con il 3930, e ognuna va compilata con il suo importo.
Ogni riga va indicata nella colonna “importi a debito versati” arrotondata all’euro: per difetto fino a 49 centesimi, per eccesso da 50 centesimi in su. L’arrotondamento si applica riga per riga, non al totale del modello. Molti comuni fissano poi a 12 € l’importo annuo minimo sotto il quale non si versa nulla, ma è una soglia che va verificata nella delibera comunale.
Se l’azienda ha crediti fiscali maturati, l’F24 permette di usarli in compensazione: si compilano le colonne degli importi a credito e si versa solo la differenza. È il caso tipico del credito d’imposta su investimenti o su altre agevolazioni, che riduce l’esborso di cassa senza toccare l’importo dovuto. Attenzione però al canale: un F24 con compensazione si può trasmettere solo attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Esempio di compilazione per la seconda casa
La seconda casa è il caso più frequente e si paga sempre con il codice tributo 3918. Il calcolo parte dalla rendita catastale, che va rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria, pari a 160 per le abitazioni.
Ecco qui un esempio:
Il titolare della Gamma Retail Srl possiede a Milano, oltre all’abitazione in cui vive, un appartamento in categoria A/3 con rendita catastale di 700 €. Il comune applica l’aliquota dell’1,06%.
Il modello si compila quindi con una sola riga, ripetuta a giugno e a dicembre cambiando la casella barrata e l’importo.
Immobile
Appartamento A/3 a Milano
rendita catastale 700,00 €
Le righe da compilare nel riquadro “motivo del pagamento” per l’acconto sulla seconda casa.
A dicembre si ripete lo stesso riquadro barrando “Saldo” al posto di “Acc.” e indicando 624 €. La detrazione resta vuota, perché i 200 € valgono solo sull’abitazione principale delle categorie A/1, A/8 e A/9.
L’acconto di giugno si calcola con le aliquote dell’anno precedente, mentre il saldo di dicembre si ricalcola con le aliquote deliberate dal comune per l’anno in corso. Se il comune ha alzato l’aliquota, la differenza si scarica tutta sulla rata di dicembre. Le aliquote valide si leggono nel prospetto pubblicato dal comune sul Portale del federalismo fiscale, che dal 2025 è l’unica fonte da consultare.
Dove e come pagare l’F24 online
L’F24 dell’IMU si paga online con tre canali: il portale dell’Agenzia delle Entrate, l’home banking o l’app della propria banca, i servizi digitali di Poste Italiane. Per i titolari di partita IVA la via telematica è obbligatoria, e le regole generali su come pagare l’F24 online valgono per l’IMU come per gli altri tributi.
C’è un vantaggio pratico comune a tutti i canali: l’addebito avviene alla data di scadenza indicata anche se il modello viene trasmesso in anticipo. Si può quindi predisporre il pagamento con giorni di margine senza anticipare l’uscita di cassa.
Portale web dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione due servizi gratuiti. F24 web permette di compilare il modello direttamente a schermo nell’area riservata, senza scaricare programmi, e di trasmetterlo indicando il conto su cui addebitare l’importo. F24 online prevede invece l’invio di un file predisposto con un software, tramite i canali Entratel o Fisconline, ed è la strada usata di solito dagli intermediari.
Servizi di home banking e applicazioni mobili
Ogni banca ha una sezione dedicata ai pagamenti fiscali, di solito chiamata “F24”, raggiungibile anche dall’app. Il flusso è sempre lo stesso: si aprono le righe di versamento, si inseriscono codice ente, codice tributo, anno e importo, si controlla il saldo disponibile e si autorizza l’addebito. Molte banche permettono di salvare il modello come ricorrente, comodo perché l’IMU torna identica due volte l’anno.
Il limite da conoscere è uno: l’home banking resta valido solo per gli F24 senza compensazioni. Se nel modello ci sono importi a credito, il canale bancario non basta e bisogna passare dai servizi dell’Agenzia.
Per un’azienda il punto vero non è il singolo F24, ma tenere insieme tutte le uscite. Portare le scadenze fiscali dentro la stessa gestione dei pagamenti usata per fornitori e stipendi evita il doppio giro tra home banking e scadenzario, e permette di vedere in anticipo se il conto regge le due rate dell’IMU nelle settimane in cui cadono.
Sito internet e uffici di Poste Italiane
Negli uffici postali si paga l’F24 cartaceo presentando le due copie del modello compilato. Chi possiede un conto BancoPosta o una Postepay con IBAN può invece pagare dal sito e dall’app di Poste Italiane, con lo stesso funzionamento dell’home banking bancario. Molti comuni, in più, inviano o mettono a disposizione un bollettino di conto corrente postale già precompilato, alternativa valida all’F24 per i privati.
Il pagamento in contanti allo sportello postale, in banca o dal tabaccaio resta possibile solo per chi non ha partita IVA e solo se il modello non contiene compensazioni. Per imprese e professionisti la strada è chiusa: il versamento telematico richiede un conto su cui addebitare l’importo, ed è uno dei motivi per cui conviene valutare un conto corrente aziendale dedicato agli adempimenti fiscali.
Dove scaricare il modulo in formato pdf
Il modulo si scarica gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate, nelle pagine dedicate ai modelli di versamento: modello F24 ordinario e modello F24 semplificato. Entrambe le pagine contengono il pdf del modello e le istruzioni ufficiali di compilazione.
Il pdf è editabile, quindi si può compilare a schermo e poi stampare. Il modello è composto da due facciate identiche: una resta al contribuente, l’altra va consegnata allo sportello che riceve il pagamento. Se si compila a mano va usato lo stampatello e vanno rispettate le caselle, perché il modulo viene letto in modo automatico.
Molti comuni pubblicano poi sul proprio sito un calcolatore IMU che, inseriti i dati catastali dell’immobile, produce direttamente l’F24 in pdf con codice ente, codice tributo e importo già inseriti. È la strada più rapida e la meno esposta a errori di trascrizione, e resta utile anche a chi paga da home banking, perché basta ricopiare le righe.
C’è infine l’F24 predeterminato, che non si scarica ma arriva già pronto dall’ente creditore. In quel caso il pdf ricevuto è il modello definitivo e non va rifatto.
Sibill paga gli F24 senza ricopiare i dati a mano
Noi di Sibill sappiamo che il tempo perso sugli F24 non sta nel pagamento ma nella trascrizione: aprire il pdf, ricopiare codice tributo, anno e importo nell’home banking, controllare due volte che non sia scappata una cifra. In piattaforma il modello si carica come pdf e l’intelligenza artificiale estrae i campi e li compila da sola, con un’accuratezza del 99%.
Tu verifichi e confermi, Sibill trasmette il pagamento all’Agenzia delle Entrate e la ricevuta resta disponibile in piattaforma insieme al movimento bancario corrispondente.
Le scadenze fiscali entrano così nella stessa vista in cui vivono flussi di cassa, incassi e pagamenti, e le due rate dell’IMU si vedono arrivare prima che diventino un problema di liquidità.
Carica il pdf dell’F24 e paga senza ricopiare un campo
Prova la demo →Domande frequenti
L’IMU si paga con entrambi i modelli, ma il semplificato è la scelta naturale. Ha un unico riquadro “motivo del pagamento”, dove basta indicare la sezione EL degli enti locali, il codice ente, il codice tributo, l’anno e l’importo. L’ordinario conviene solo quando nello stesso modello si versano anche contributi INPS, premi INAIL o tributi che il semplificato non gestisce. Il risultato del pagamento è identico nei due casi.
Il modello F24 predeterminato non si compila, perché arriva già pieno dall’ente creditore con dati anagrafici, codice tributo, importo e scadenza. Chi lo riceve deve solo controllare tre cose: che l’intestazione e il codice fiscale siano corretti, che l’importo corrisponda a quanto comunicato e che la scadenza non sia già passata. Poi autorizza il pagamento da home banking, dall’app della banca o allo sportello.
Il modello F24 IMU già compilato si trova di solito sul sito del proprio comune, che mette a disposizione un calcolatore con generazione automatica del pdf, oppure lo invia ai contribuenti insieme al prospetto degli importi. Un’altra fonte è l’archivio dell’home banking, dove resta salvato l’F24 dell’anno precedente. Se la scadenza è passata, l’importo va rifatto aggiungendo sanzione e interessi: il calcolatore ravvedimento operoso dice quanto versare, sempre con lo stesso codice tributo e la casella “Ravv.” barrata.
